築古木造を、建て替えずに再生するという選択

​​築古木造・低賃料・入居者問題を抱えていた駅前物件を、
建て替えではなく再生によって収益化した事例です。

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笹塚駅前に、昭和41年築の木造2階建ての建物がありました。
延床約100㎡。駅前という立地にありながら、長い時間の中で老朽化が進み、

この先どうしていくべきか悩みを抱えていた物件です。

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建物は古く、傷みも進んでいる。
できることなら建て替えたい。

けれど、入居者がいるため簡単には進められない。
さらに、賃料は周辺相場と比べて大きく低い水準にあり、管理体制にも問題を抱えていました。

本来であればもっと活かせる立地にもかかわらず、建物も収益も停滞していた状態です。

この案件で最初に必要だったのは、設計ではありませんでした。

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まずは入居者対応と権利関係の整理。
建物を直す前に、建物を動かせる状態に戻すこと。

既存不動産の再生では、そこが出発点になることがあります。

そのうえで現実的な選択肢として残ったのが、建て替えではなくリノベーションでした。

この場所にはまだ価値がある。

ならば、今ある建物を活かしながら、次の時代に使える建物へ更新する。

そうして再生計画が始まります。

 

建物調査、耐震診断、補強設計を行い、営業中の区画が残る中で、

空いた部分から順次工事を進めていきました。

壁補強、金物補強、新たな基礎の増設。

古い木造建築を、これから先も使える建物へと整えていきます。

外装は塗装で刷新し、過度につくり込みすぎず、街に自然になじむ表情に整えました。

計画では3区画のテナント構成とし、共用廊下を設けず、長屋形式のシンプルな構成へ変更。
限られた面積の中で、賃貸面積を最大限確保できるよう再編しています。

内装はスケルトン貸しとし、初期投資を抑えつつ、

入居テナントが自由に使える余白を残しました。
駅前立地を活かし、個人オーナーの店や小さな商いが入れる場所を目指しています。

募集にはすぐに反応があり、近隣相場の中でも高い賃料帯で設定しながら、

募集開始後まもなく成約し、新しい担い手が入り、建物は再び動き始めます。

 

建物がきれいになったこと以上に大きかったのは、

オーナーが安心して将来を考えられる状態になったことだと思います。

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街は、大規模開発だけで変わるわけではありません。
こうした小さな更新の積み重ねで、少しずつ表情を変えていきます。

 

さとてらすは、古い建物を残した事例というだけではありません。

複雑な条件をひとつずつ整理し、
壊すしかないと思われていた建物に、もう一度役割を与えたプロジェクトでした。

 

建築の仕事は、図面を描くところから始まるとは限りません。

ときには、問題をほどき、可能性を見つけ、
建物が再び使われる状況をつくるところから始まります。

この仕事は、そのことをあらためて教えてくれた案件でした。